*नरिमन पॉइंट पुन्हा प्राप्‍त करणार प्रमुख व्‍यावसायिक हब दर्जा*
*नाइट फ्रँक इंडियाचा अहवाल जाहीर*
मुंबई (गुरुदत्त वाकदेकर) :
दक्षिण मुंबईत पुढील ६ ते ८ वर्षांमध्‍ये ४ ते ६ दशलक्ष चौरस फूट मिक्‍स्‍ड-युज कार्यालयीन जागेची भर होण्‍याची अपेक्षा आहे. नरिमन पॉइंटमधील कार्यालयीन भाडे २०१८ पासून २०२४ च्‍या पहिल्‍या सहामाहीपर्यंत ५२ टक्‍क्‍यांनी वाढून प्रतिचौरस फूट ५६९ रूपयांवर पोहोचले. नाइट फ्रँक इंडियाचा १० ऑक्टोबर २०२४ रोजी जाहीर झालेला नवीन अहवाल ‘साऊथ मुंबई – ए रेनेसान्‍स’ निदर्शनास आणतो की, पायाभूत सुविधांमध्‍ये सुरू असलेल्या सुधारणांमुळे दक्षिण मुंबईचा कायापालट होण्‍याची अपेक्षा आहे. या पायाभूत सुविधांमधील सुधारणांमुळे व्‍यवसाय व गुंतवणूकदारांसाठी क्षेत्राच्‍या मागणीमध्‍ये मोठ्या प्रमाणात वाढ होईल. उल्‍लेखनीय बाब म्‍हणजे, शहरातील सर्वात प्रख्‍यात व्‍यावसायिक क्षेत्र नरिमन पॉइंटमध्‍ये मोठी वाढ दिसण्‍याची अपेक्षा आहे. या अहवालाचा अंदाज आहे की, नरिमन पॉइंटमधील सर्वाधिक भाडे सध्‍या प्रतिचौरस फूट ५६९ रूपयांवरून २०३० पर्यंत प्रतिचौरस फूट १,०९१ रूपयांपर्यंत वाढेल, याचाच अर्थ दक्षिण मुंबईतील प्रीमियम कार्यालयीन जागेसाठी मागणीत वाढ दिसून येते.
२००० च्‍या दशकाच्‍या सुरूवातीला नरिमन पॉइंट मुंबईतील प्रमुख व्‍यवसाय हब होते, जेथे कार्यालयीन भाडे २००३ मध्‍ये प्रतिचौरस फूट २०० रूपयांवरून २००७ मध्‍ये प्रतिचौरस फूट ५५० रूपयांपर्यंत स्थिरगतीने वाढले. पण, जागतिक आर्थिक संकट आणि बांद्रा कुर्ला कॉम्‍प्‍लेक्‍सच्‍या वाढत्‍या आकर्षणामुळे २०१२ मध्‍ये कार्यालयीन भाडे प्रतिचौरस फूट ४०२ रूपयांपर्यंत कमी झाले. २०१८ पर्यंत नरिमन पॉइंटमधील भाडेदर अधिक कमी होऊन प्रतिचौरस फूट ३७५ रूपयांपर्यंत पोहोचले, जे बीकेसीमधील कार्यालयीन भाडे प्रतिचौरस फूट ८३३ रूपये आणि एनसीआर मधील कार्यालयीन भाडे प्रतिचौरस फूट ४६० रूपयांपेक्षा खूप कमी होते.
पण, नरिमन पॉइंटमधील सर्वाधिक भाडेदर २०२४ च्‍या पहिल्‍या सहामाहीपर्यंत प्रतिचौरस फूट ५६९ रूपयांपर्यंत वाढले, ज्‍याने आघाडीचे केंद्रीय व्‍यवसाय केंद्र बेंगळुरू (प्रतिचौरस फूट ३५३ रूपये) आणि एनसीआर (प्रतिचौरस फूट ४२९ रूपये) येथील सर्वाधिक भाडेदरांना मागे टाकले. २०१८ ते २०२४ च्‍या पहिल्‍या सहामाही दरमयान नरिमन पॉइंटमधील सर्वाधिक भाडेदरांमध्‍ये ५२ टक्‍क्‍यांची वाढ झाली, ज्‍याने बीकेसीच्‍या भाडेदर वाढीला मोठ्या प्रमाणात मागे टाकले, जेथे भाडेदरामध्‍ये २० टक्‍क्‍यांची वाढ झाली आहे. याउलट, बेंगळुरू आणि राष्‍ट्रीय राजधानी क्षेत्र (एनसीआर) मधील सर्वाधिक भाडेदरांमध्‍ये अनुक्रमे ४ टक्‍के व ७ टक्‍क्‍यांची घट दिसण्‍यात आली आहे. ही वाढ मागील नीचांकामधून रिकव्‍हरी असून नरिमन पॉइंटला बेंगळुरू व एनसीआर अशा महत्त्वपूर्ण व्‍यावसायिक बाजारपेठांच्‍या पुढे नेते. समकालीन व्‍यवसाय जिल्‍ह्यांमध्‍ये प्रीमियम कार्यालयीन जागांसाठी मागणीमध्‍ये वाढ आणि नरिमन पॉइंटची दळणवळण व्यवस्थेमध्ये होत असलेल्या सुधारणांसह आगामी पायाभूत सुविधा प्रकल्‍पांमुळे या वाढीला चालना मिळाली आहे.
नाइट फ्रँक इंडियाचे अध्‍यक्ष तसेच व्‍यवस्‍थापकीय संचालक शिशिर बैजाल म्‍हणाले, “दक्षिण मुंबईमध्‍ये मोठ्या प्रमाणात सुधारणा होत आहेत, ज्‍याला संपूर्ण शहरामध्‍ये धोरणात्‍मक पायाभूत सुविधांच्‍या परिवर्तनाने चालना दिली आहे. प्रीमियम कार्यालयीन जागांसाठी वाढत्‍या रूचीमुळे मालमत्ता किमतींमध्‍ये वाढ होत आहे. सुधारित पायाभूत सुविधा आणि प्रबळ निवासी बाजारपेठेचे एकीकरण नरिमन पॉइंटला प्रमुख व्‍यावसायिक हब म्‍हणून मजबूत करते, तसेच गुंतणूकदार व व्‍यवसायांसाठी सर्वोत्तम संधी निर्माण करत आहे. पायाभूत सुविधा-केंद्रित आर्थिक विकास सुरू असताना आम्‍हाला अपेक्षा आहे की हे क्षेत्र अधिकाधिक कंपन्‍यांचे लक्ष वेधून घेईल, ज्‍यामुळे येथील सुधारणा आणि दीर्घकालीन व्‍यावसायिक स्थिरतेप्रती योगदान देतील.”
दक्षिण मुंबईतील नवीन कार्यालयीन पुरवठा मोठ्या विकासासाठी सज्‍ज आहे, जेथे पुढील ६ ते ८ वर्षांमध्‍ये ४ ते ६ दशलक्ष चौरस फूट नवीन मिक्‍स्‍ड-युजर जागेची भर होण्‍याची अपेक्षा आहे, जे गेल्‍या दशकामध्‍ये दिसण्‍यात आलेल्‍या पुरवठ्याच्‍या तीन पट असेल. या आगामी विस्‍तारीकरणाला रिकाम्‍या जागांसह मुंबई मेट्रो रेल कॉर्पोरेशन लि. (एमएमआरसीएल), रेल लँड डेव्‍हलपमेंट ऑथोरिटी (आरएलडीए) यांच्‍या मालकीच्या जागा, जुन्‍या गिरण्‍या आणि आता आधुनिक कार्यालयीन जागांमध्‍ये बदलण्‍यास पात्र वापरात नसलेल्‍या औद्योगिक क्षेत्राच्‍या पुनर्विकासामुळे चालना मिळेल. दक्षिण मुंबईमधील कार्यालयीन बाजारपेठेतील अपेक्षित विकास, तसेच प्रमुख पायाभूत सुविधा सुधारणांमुळे या क्षेत्राला प्रमुख कार्यालयीन गंतव्‍य म्‍हणून दर्जा पुन्हा मिळू शकेल.
मुंबई प्रमुख कार्यालयीन बाजारपेठ म्‍हणून आपले स्‍थान दृढ करत असताना दक्षिण मुंबईला आपला कार्यालयीन जागा पुरवठा विस्‍तारित करण्‍यामध्‍ये आव्‍हानांचा सामना करावा लागला आहे. २०१४ पासून २०२४ च्‍या पहिल्‍या सहामाहीपर्यंत दक्षिण मुंबईत १.६ दशलक्ष चौरस फूट कार्यालयीन जागेची भर झाली, जे याच कालावधीदरम्‍यान मुंबईतील एकूण कार्यालयीन पुरवठ्यापैकी ३ टक्‍के होते.
मर्यादित पुरवठ्यासाठी कारणीभूत विविध घटक आहेत. या प्रमुख ठिकाणी उपलब्‍ध भूखंडांच्‍या कमतरतेसह जमिनीच्‍या उच्‍च किमतींमुळे उच्चस्तरीय व्‍यावसायिक विकासामध्‍ये अडथळा आणला आहे. तसेच, नूतनीकरण व सुधारणांमुळे सुधारित विद्यमान कार्यालयीन जागा गेल्‍या दशकभरात मागणीची पूर्तता करण्‍यासाठी यशस्वी ठरल्‍या आहेत.
नुकतेच पायाभूत सुविधांमध्‍ये, विशेषत: दळणवळणातील अद्ययावतेमुळे, तसेच विकासकांच्या वाढत्‍या रूचीने दक्षिण मुंबईतील कार्यालयीन बाजारपेठेला पुन्हा उत्‍साहित केले आहे. २०२१ पासून या क्षेत्राने ०.९ दशलक्ष चौरस फूट कार्यालयीन जागेची भर केली आहे, त्यामुळे २०१४ ते २०२० दरम्‍यान नोंद करण्‍यात आलेल्‍या पुरवठ्याला मागे टाकले. मुंबईतील एकूण कार्यालयीन पुरवठ्यामध्‍ये या क्षेत्राचे प्रमाण देखील मोठ्या प्रमाणात वाढले, जेथे वर्ष २०२३ शहराील एकूण नवीन कार्यालयीन जागेमध्‍ये २० टक्‍क्‍यांचे योगदान देत उत्तम ठरले. या परिवर्तनामधून दक्षिण मुंबईची प्रमुख कार्यालयीन गंतव्‍य म्‍हणून वाढती क्षमता दिसून येते.
दक्षिण मुंबईतील निवासी बाजारपेठेतील अवलंबन दरांमध्‍ये सतत वाढ दिसण्‍यात आली आहे, ज्‍यामधून प्रमुख निवासी गंतव्‍य म्‍हणून बाजारपेठेचे वाढते आकर्षण दिसून येते. मुंबईच्‍या एकूण बाजारपेठेपैकी याचे प्रमाण कमी असले तरी दक्षिण मुंबईतील रिअल इस्‍टेट लक्‍झरी मालमत्ता आणि उच्चस्तरीय विकासांसाठी ओळखले जाते. २०१६ पासून दक्षिण मुंबईतील निवासी उच्चस्तरीय मध्‍ये मोठी वाढ झाली आहे, जेथे २०२३ पर्यंत १,००० युनिट्सचा टप्‍पा पार करण्‍यात आला आहे. आव्‍हानात्‍मक सूक्ष्‍म आर्थिक स्थिती पाहता विशेषत: ही वाढ उल्‍लेखनीय आहे. एकूण निवासी बाजारपेठेत सदर प्रांताचे प्रमाण स्थिर गतीने वाढले आहे, जे २०२४ च्‍या पहिल्‍या सहामाहीत जवळपास १.४ टक्‍के आहे.
मध्‍य उपगनरे व नवी मुंबई यांसारख्‍या इतर सूक्ष्‍म-बाजारपेठा आकारमानामध्‍ये अग्रस्‍थानी असताना दक्षिण मुंबईने वारसा, दळणवळण आणि जीवनशैलीसह उच्‍च मूल्‍य व्‍यवहारांच्‍या माध्‍यमातून स्‍वत:ला वरचढ ठरवले आहे. दक्षिण मुंबईतील निवासी क्षेत्रातील वाढीमधून लक्‍झरी सदनिकांसाठी वाढती मागणी, तसेच व्‍यापक परिवर्तन देखील दिसून येते, जे नरिमन पॉइंटमधील व्‍यावसायिक सुधारणेशी संलग्‍न आहे. दक्षिण मुंबईतील व्‍यवसाय पुन्हा स्‍थापित किंवा विस्‍तारित होत असताना जवळच्‍या सान्निध्‍यात लक्‍झरी निवासींची उपलब्‍धता नियोक्‍ते व कर्मचाऱ्यांसाठी मोठ्या मूल्‍याची भर करतात. निवासी आणि व्‍यावसायिक वाढीमधील हा समन्‍वय नरिमन पॉइंटचा मुंबईतील अव्‍वल व्‍यवसाय हब म्‍हणून दर्जा पुन्हा मिळवण्‍यासाठी आवश्‍यक आहे.
अलिकडील वर्षांमध्‍ये दक्षिण मुंबईच्‍या निवासी पुरवठा प्रमाणामध्‍ये वाढ दिसण्‍यात आली आहे. २०१६ फक्‍त ०.२ टक्‍क्‍यांच्‍या सुरूवातीसह हे प्रमाण २०२० पर्यंत स्थिरगतीने १.५ टक्‍क्‍यांपर्यंत वाढले. २०२२ मध्‍ये ४.० टक्‍क्‍यांच्‍या प्रमाणासह सर्वोच्‍च वाढ दिसण्‍यात आली, ज्‍याचे श्रेय कोविड महामारीनंतर प्रीमियम सदनिकांसाठी वाढती मागणी, पायाभूत सुविधेमध्‍ये सुधारणा आणि शहराचा व्‍यावसायिक हब म्‍हणून दर्जा या घटकांना जाते. हे वाढीव प्रमाण दशकातील सरासरी १.२ टक्‍क्‍यांच्‍या तुलनेत अधिक राहिले आहे.
